קודם כל: עברו 60 יום?
לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, בסוף השכירות המשכיר צריך להחזיר את הערובה, או את מה שנשאר ממנה, תוך 60 יום מהמאוחר מבין שני מועדים: היום שבו הדירה הוחזרה לו, או היום שבו השוכר שילם את החובות שהערובה הבטיחה, אם היו.
| החזרת המפתחות | 1.8.2026 |
|---|---|
| תשלום חשבון המים האחרון | 10.8.2026 |
| סופרים מהמאוחר, עד | 9.10.2026 |
החוק מדבר גם על "פירות" הערובה: אם הכסף הופקד ונשא רווחים, גם הם חוזרים לשוכר.
על מה מותר למשכיר לגבות מהערובה
החוק מונה ארבעה מקרים בלבד, ובכל אחד מהם רק עד גובה החוב:
- דמי שכירות שלא שולמו בזמן, עם הצמדה וריבית לפי החוזה
- ליקוי שהשוכר אחראי לו ולא תיקן, כלומר ליקוי שנגרם משימוש לא סביר בדירה, עד עלות התיקון
- תשלומים שוטפים שהיו על השוכר ולא שולמו: ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית
- אי פינוי הדירה בסוף השכירות, בסכום שנקבע בחוזה
בלאי סביר הוא לא אחד מהם. שחיקה רגילה מחיים בדירה היא לא חוב של השוכר. מה נחשב בלאי סביר.
ועוד שני כללים: לפני שהוא מממש את הערובה, המשכיר צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש, ולאפשר לו לתקן את מה שטעון תיקון בתוך זמן סביר. ואת הכללים האלה אי אפשר לשנות בחוזה לרעת השוכר.
מה עושים, צעד אחר צעד
- אוספים את המסמכים. החוזה, פרוטוקול או תמונות מיום הכניסה, תיעוד מיום היציאה, התאריך שבו החזרתם את המפתחות, קבלות על החשבונות האחרונים, וההתכתבות עם המשכיר.
- שולחים מכתב דרישה. בכתב, עם התאריכים, הסכום ומועד אחרון לתשלום, למשל 14 יום. שולחים בדרך שאפשר להוכיח: מייל, הודעה בוואטסאפ, או דואר רשום. מחולל מכתב דרישה חינמי.
- מבררים את הממצאים. אם המשכיר טוען לנזק, מבקשים פירוט בכתב עם קבלה או הצעת מחיר, ומשווים לתיעוד מיום הכניסה. מה שהיה שם קודם הוא לא נזק שלכם.
- תביעה קטנה. אם אין תשובה או הסכמה, בית המשפט לתביעות קטנות מיועד בדיוק לזה. לא צריך עורך דין, אפשר לתבוע עד 39,900 ₪ (נכון ל-2026), והאגרה היא 1% מסכום התביעה, ולפחות 50 ₪. מגישים באינטרנט, מהמחשב, עם הזדהות לאומית, ומצרפים את הראיות כ-PDF.
מה מכריע במחלוקת: התיעוד מיום הכניסה
רוב הוויכוחים על פיקדון הם לא על החוק, אלא על העובדות: הכתם היה שם או לא? בלי תיעוד מיום הכניסה זו מילה מול מילה. עם תמונות מתוארכות וחתימה של שני הצדדים, אפשר להראות בדיוק מה היה ומה חדש.
- תמונות עם תאריך ושעה מיום הכניסה
- אותה זווית צילום בכניסה וביציאה, כדי שאפשר יהיה להשוות
- פרוטוקול שחתמו עליו שני הצדדים
- צילום מונים ותיעוד החזרת המפתחות ביום היציאה
- בקשות תיקון שנשלחו בכתב בזמן השכירות
צ׳ק ביטחון, ערבות בנקאית או מזומן
הכללים על מתי ולמה מותר לממש חלים על כל ערובה. מה שמשתנה הוא מה מבקשים בחזרה:
- מזומן או העברה: את הסכום, פחות קיזוז מוצדק אם היה, עם פירוט בכתב.
- צ׳ק ביטחון או שטר חוב: את המסמך המקורי עצמו, או אישור בכתב שהושמד.
- ערבות בנקאית: אישור בכתב שהמשכיר לא מממש אותה ומשחרר אותה, או את כתב הערבות המקורי.
שאלות נפוצות
המשכיר קיזז על צביעת הדירה. זה מותר?
רק אם הקירות ניזוקו משימוש לא סביר, למשל ציורים, כתמים גדולים או הרבה חורים. דהייה ולכלוך רגיל מחיים בדירה הם בלאי סביר. החוק אוסר להתנות לרעת השוכר על הכללים בנושא ליקויים וערובה, ולכן סעיף בחוזה שמחייב תמיד לצבוע ביציאה עלול לא לחול. כל מקרה לגופו.
אין לי פרוטוקול כניסה. יש מה לעשות?
כן. אפשר לטעון שמדובר בבלאי סביר ולהביא כל ראיה שיש: תמונות מהטלפון מהימים הראשונים, הודעות למשכיר על ליקויים, מודעת הפרסום של הדירה. אבל בלי תיעוד מסודר קשה יותר להוכיח מה היה. בדירה הבאה כדאי לתעד ביום הכניסה.
המשכיר לא עונה בכלל. מה עכשיו?
שולחים מכתב דרישה עם מועד אחרון, ושומרים אישור שליחה. אם המועד עבר, אפשר להגיש תביעה קטנה. המכתב, והתשובות או חוסר התשובות, יכולים לשמש ראיה.
אפשר לבקש את הפיקדון לפני שעברו 60 יום?
אפשר לבקש, והרבה משכירים מחזירים מיד. החוק נותן למשכיר עד 60 יום מהמאוחר מבין החזרת הדירה ותשלום החובות, ולכן דרישה רשמית נשלחת בדרך כלל אחרי שהם עברו.
הכללים האלה חלים עליי?
הם חלים על רוב חוזי השכירות למגורים: לתקופה של יותר משלושה חודשים (או עם אופציה להארכה), עד עשר שנים, ובדמי שכירות של עד כ-20,000 ₪ לחודש (הסכום מתעדכן כל שנה). הם לא חלים, למשל, על מעונות סטודנטים, דירות נופש ודיור מוגן.
מקורות
- ויקיטקסט: חוק השכירות והשאילה, סעיף 25י (ערובה)
- כל זכות: מימוש ערובה על ידי משכיר דירה
- gov.il: הגשת תביעה קטנה לבית משפט לתביעות קטנות
- כל זכות: תיקון ליקויים בדירה מושכרת
- כל זכות: חוזה שכירות למגורים
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. הכללים חלים על שכירות דירות למגורים, עם חריגים, וכל מקרה לגופו. במקרה ספציפי כדאי להתייעץ עם עורך דין.