אפשר בכלל לצאת לפני הזמן?
חוזה שכירות לתקופה קצובה מחייב את שני הצדדים עד סופו. לפי כל זכות, אפשר לבטל אותו באופן חד-צדדי, בלי שהצד השני הפר אותו, רק אם יש בחוזה סעיף שמאפשר את זה.
- יש סעיף יציאה: פועלים לפיו, בהודעה בכתב ובמועד שנקבע.
- אין סעיף: מדברים עם המשכיר ומסכמים בכתב. ברוב המקרים ההסכמה כוללת שוכר חלופי.
- הצד השני הפר את החוזה, למשל ליקוי חמור שלא תוקן: יש כללים אחרים לביטול, וכדאי להתייעץ לפני ששולחים הודעה. מי משלם על תיקונים בדירה שכורה.
סעיף יציאה: מה מותר בו
ברוב חוזי השכירות למגורים, לתקופה של שלושה חודשים ומעלה ועד עשר שנים ובשכר דירה של עד 20,000 ₪ לחודש, החוק מוסיף כללים שאי אפשר לשנות לרעת השוכר:
| מי מבטל | הודעה מראש | שימו לב |
|---|---|---|
| השוכר | לפחות 60 יום, או פחות אם נקבע בחוזה | מותר לתת זכות יציאה רק לשוכר, בלי זכות דומה למשכיר |
| המשכיר | לפחות 90 יום, ואי אפשר לקצר | מותר רק אם גם לשוכר יש בחוזה זכות לבטל |
- סעיף שנותן רק למשכיר זכות לבטל, בטל.
- אם בחוזה כתוב "כל צד רשאי לבטל בהודעה של 60 יום", השוכר יכול לבטל ב-60 יום, והמשכיר רק ב-90.
- שוכר חלופי כתנאי ליציאה מותר רק כשזכות הביטול ניתנה לשוכר בלבד. כשלשני הצדדים יש זכות לבטל, אי אפשר להתנות את היציאה של השוכר בשוכר חלופי.
חותמים על חוזה חדש? אם יש סיכוי שתעברו לפני הסוף, מבקשים סעיף יציאה עכשיו. אחרי החתימה זה כבר משא ומתן.
שוכר חלופי: איך זה עובד
- קוראים מה החוזה אומר על שוכר חלופי: כמה זמן מראש, באילו תנאים, ומי צריך לאשר.
- מודיעים למשכיר בכתב שאתם יוצאים ומחפשים שוכר חלופי, ומאיזה תאריך.
- מציגים מועמד עם הפרטים שהמשכיר צריך כדי להחליט. בהרבה חוזים כתוב שהמשכיר לא יסרב בלי טעם סביר, אבל מה שקובע הוא הנוסח בחוזה שלכם.
- חותמים על מסמך: הסכם סיום איתכם, וחוזה חדש עם השוכר החלופי, או נספח שמעביר אליו את החוזה. רק מהיום שנקבע בו אתם משתחררים.
גם בלי סעיף כזה, לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 14, צד שנפגע מהפרה לא מקבל פיצוי על נזק שיכול היה למנוע או להקטין באמצעים סבירים. מועמד מתאים שהוצע בזמן יכול להיות רלוונטי לשאלה הזו. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי.
ביטול בהסכמה: מה כותבים בהסכם הסיום
- תאריך סיום השכירות, ותאריך מסירת הדירה והמפתחות
- עד מתי משלמים שכר דירה וחשבונות
- מה קורה לפיקדון, לצ׳ק הביטחון ולערבים, ומתי הם חוזרים
- מצב הדירה: פרוטוקול יציאה חתום, מול פרוטוקול הכניסה
- אם יש שוכר חלופי: מאיזה יום האחריות עוברת אליו
- חתימה של שני הצדדים, עם תאריך
כשהמשכיר רוצה לסיים מוקדם
המשכיר יכול לבטל בלי הפרה רק אם בחוזה יש לו זכות ביטול, וגם לשוכר יש זכות כזו, ורק בהודעה של לפחות 90 יום מראש. אם השוכר לא מפנה בזמן, הדרך היא תביעת פינוי בבית המשפט. לפי כל זכות, אסור למשכיר להחליף מנעולים, לפנות בכוח או למנוע כניסה לדירה.
יוצא ונכנס באותו שבוע: שתי מסירות
ביציאה מוקדמת יש שתי מסירות קרובות: אתם מחזירים את הדירה, והשוכר החלופי מקבל אותה. כדאי לתעד כל אחת בנפרד, גם אם הן באותו יום.
- פרוטוקול יציאה שלכם, מול פרוטוקול הכניסה שלכם. הוא קובע מה מותר לקזז מהפיקדון שלכם.
- פרוטוקול כניסה של השוכר החלופי. בלעדיו, קשה לדעת בעוד שנה מה היה בדירה ביום שהוא נכנס.
- קריאת מונים אחת לשני המסמכים, עם התאריך.
בחותמת: מי שעשה דוח כניסה אצלנו מזמין דוח יציאה מול הכניסה ב-99 ₪. לשוכר החלופי: דוח כניסה 129 ₪, או כניסה + יציאה 199 ₪. איך זה עובד.
מה קורה לפיקדון ולצ׳ק הביטחון
אותם כללים כמו בסוף חוזה רגיל. הערובה צריכה לחזור תוך 60 יום מהיום שהחזרתם את הדירה, או מהיום ששילמתם את החובות האחרונים, לפי המאוחר. המשכיר יכול להשתמש בה רק במקרים שהחוק מונה, ורק עד גובה החוב. אם השוכר החלופי נותן ערובה משלו, כותבים בהסכם הסיום מתי שלכם חוזרת.
החזרת פיקדון בשכירות. צ׳ק ביטחון, שטר חוב וערבים.
ארנונה, מים וחשמל
מעבירים את החשבונות לשוכר החלופי ביום המסירה, כמו בכל החלפת שוכרים. בהרבה ערים העירייה רושמת שוכר רק עם חוזה של 12 חודשים לפחות, ולכן אם השוכר החלופי נכנס לתקופה קצרה יותר, בודקים מול העירייה. החלפת שוכרים: ארנונה, מים, חשמל וגז.
שאלות נפוצות
אפשר לבטל חוזה שכירות לפני הזמן בלי סעיף יציאה?
לא באופן חד-צדדי, אלא אם הצד השני הפר את החוזה. אפשר להגיע להסכמה עם המשכיר, ולרוב היא כוללת שוכר חלופי. את ההסכמה כותבים וחותמים עליה. מידע כללי, לא ייעוץ משפטי.
כמה זמן מראש צריך להודיע?
לפי סעיף היציאה בחוזה. ברוב חוזי השכירות למגורים, שוכר מודיע לפחות 60 יום מראש, או פחות אם נקבע בחוזה, ומשכיר לפחות 90 יום מראש.
המשכיר יכול לדרוש שאמצא שוכר חלופי?
אם זכות היציאה ניתנה בחוזה רק לשוכר, מותר להתנות אותה בשוכר חלופי. אם לשני הצדדים יש זכות לבטל, אי אפשר להתנות את היציאה של השוכר בשוכר חלופי.
מי משלם שכר דירה עד שהשוכר החלופי נכנס?
זה תלוי בחוזה ובהסכם הסיום. לכן כותבים בהסכם את היום שבו האחריות עוברת לשוכר החלופי, ועד אותו יום ברור מי משלם.
השוכר החלופי חותם על החוזה שלי או על חוזה חדש?
אפשר בשתי הדרכים: חוזה חדש עם המשכיר, או נספח שמעביר אליו את החוזה הקיים. מה שחשוב הוא מסמך חתום שמשחרר אתכם מיום מסוים.
המשכיר רוצה שאצא לפני הזמן. חייבים?
רק אם בחוזה יש לו זכות ביטול, גם לכם יש זכות כזו, וקיבלתם הודעה של לפחות 90 יום מראש. אחרת אפשר להסכים בהסכם סיום, בתנאים שמתאימים לכם.
מקורות
- כל זכות: ביטול חד־צדדי של חוזה שכירות שלא עקב הפרתו
- כל זכות: חוזה שכירות למגורים
- כל זכות: תיקון ליקויים בדירה מושכרת
- כל זכות: חוזה שכירות למגורים
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי. הכללים חלים על שכירות דירות למגורים, עם חריגים, וכל מקרה לגופו. במקרה ספציפי כדאי להתייעץ עם עורך דין.